Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda derneğimize en çok iletilen konu/sorun/şikayetler bulunmaktadır. Alanında uzman kişilerin hazırlamış olduğu cevaplar hem hukuken hem de ahlaki normlar göz önünde bulundurularak hazırlanmıştır.
Yönetimini yapmakta olduğunuz tesislerle (hastane, okul, liman, site, toplu yapı, vb. tüm binalar) ilgili çözüm bulamadığınız idari, hukuki, teknik, mali, vb. tüm konuları bize iletebilirsiniz; info@tesyon.org.tr
01 Hırsızlık olaylarını önlemek için binamıza kamera sistemi taktırmak/yeni kamera almak istiyoruz. Bunun için genel kurulu mu beklemeliyiz? Olağan üstü genel kurulu bu gündem ile toplayıp karar alabilir miyiz? Yoksa Yönetim Kurulu kararı yeterli olur mu?
Yönetim planında aksine hüküm yoksa kat maliklerinin rızası ile ortak alanların dış duvarlarına güvenlik kamerası takılması mümkündür. Apartmanın ortak alanına güvenlik kamerası yerleştirilmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca değerlendirilmiştir. KMK m.19/2 uyarınca; bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptırılamayacağı öngörülmüştür. Yargıtay kararlarında güvenlik kamerası sistemi, bu hükümde bahsi geçen tesislerin kapsamında değerlendirilmiştir.
Site veya apartman ile ilgili boya, badana, tamirat, çatı ve yalıtım gibi acil önlem alınması gereken durumlarda, mevsimsel gereklilikler de göz önüne alınarak olağanüstü toplantılar yapılabilmektedir. Binaya kamera sistemi takılması hırsızlık olaylarını önlemek için alınması gereken acil bir önlemdir. Dolasıyla bu gündem ile kat maliklerini olağanüstü toplantıya davet edebilir, beşte dördünün yazılı rızası ile bu konu hakkında karar alabilirsiniz.
02 Olağan üstü genel kurul toplantılarında birden fazla konu görüşülüp karar alınabilir mi?
Evet, Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında birden fazla konu görüşülüp karar alınabilir. Ancak Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantıları sıkı şekil şartına tabidir ve gündeme bağlılık esastır. Olağanüstü toplantıya çağrı yazısında olmayan, önceden belirlenmiş gündemin dışına çıkılamaz, yani yeni gündem maddeleri ilave edilemez.
03 Yönetici, bir daire sakininin telefon numarasını veya daire bilgisini bir başka daire sakini ile paylaşabilir mi?
Kişisel Verilerin Korunması Kanunu gereğince ilgili daire sakinin izni olmadıkça paylaşılamaz. İlerleyen dönemlerde iki daire sakininin arasında bir anlaşmazlık yaşanması durumunda zor durumda kalmak istemeyen yöneticiye, bu izni yazılı olarak almasını öneririz.
04 Kiracının aidat ve ortak alan giderlerine ilişkin borç bilgisi, ev sahibi ile paylaşabilir mi?
Kişisel Verilerin Korunması Kanunu gereğince ilgili daire sakinin izni olmadıkça paylaşılamaz VEYA 634 sayılı KMK gereğince ev sahibi de müteselsilen sizin borçlarınızdan sorumlu olduğu için paylaşılması hukuken uygundur. Bu nedenle daire sakinleri tarafından doldurulması ve imzalanması zorunlu olan "Aile Bildirim Formu" unda bu konuyla ilgili bir metin bulunmalıdır. Üyemiz iseniz avukatımız tarafından hazırlanan bu formu derneğimizden edinebilirsiniz.
05 Yönetim, daire sakinlerine bilgi vermeden birikmiş aidat ve ortak alan giderlerine ilişkin borçları için hukuki işlem başlatabilir mi?
634 sayılı KMK gereğince daire sakinleri borçlarını zamanında ödemekle yükümlüdür. Geciken borçlar için ise aylık %5 gecikme tazminatı uygulanmaktadır. Eğer Yönetim Planında borçlarını belli bir sürede (en az 2 ay) ödemeyen kişiler hakkında hukuki işlem başlatılacağına dair bir madde varsa, yönetim herhangi bir bilgilendirme yapmadan hukuki işlem başlatabilir.
Yönetim planında yazmıyor ancak sonradan alınmış bir Yönetim Kurulu Kararı mevcut ise bu karar ve geçerli olduğu tarih tüm daire sakinleri ile paylaşılmalı, bina girişindeki bilgilendirme panolarına asılmalıdır. Bilgilendirme yapıldıktan sonra yine tekrar bir uyarı gerekmeksizin belirtilen sürede borçların ödenmemesi halinde hukuki işlem başlatılabilir.
Ödenmeyen aidat alacakları için icra takibi aşamasına geçmeden önce ihtar göndermek zorunluluğu bulunmamaktadır. Uygulamada bazı site ve apartman yöneticilikleri tarafından nezaket amaçlı olarak zaman zaman bu tür uyarı mektubu veya ihtarnameler kat maliklerine veya kiracılara gönderilebilmektedir. Ancak aidat alacaklarının tahsili için ihtarname, uyarı mektubu ve benzeri bir belge gönderilmesi yasal bir zorunluluk değildir.
NOT: Günümüzde personel maliyetlerinin çok fazla artmasından dolayı özellikle de daire sayısının fazla olduğu sitelerde işlemler artık online ödeme yöntemiyle yapılmakta olup, sistem borç süresi sınırı geçen kişileri otomatik olarak belirtiyor ve bu liste avukata gidiyor.